Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каков имущественный вычет, если недвижимость куплена по договору мены?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Гражданском кодексе РФ содержатся правовые нормы, которые регулируют налоговые последствия при заключении договора мены. По умолчанию, приобретение имущественного права по договору мены не подлежит налогообложению, если не возникают иные обстоятельства, указанные в законодательстве.
Влияние на налоги при мене имущества между физическими лицами
При совершении договора мены имущества между физическими лицами необходимо учитывать налоговые последствия данной сделки. В Российской Федерации налоги при мене имущества регулируются Налоговым кодексом.
Если вы решили обменяться имуществом с другим физическим лицом, то следует учесть следующее:
- При продаже имущества обычно применяется налог на доходы физических лиц. Однако, при мене можно применить налоговый вычет, который позволит уменьшить налогооблагаемую базу.
- Минимальные сроки владения имуществом для применения налогового вычета при мене составляют 3 года для жилья и 5 лет для гражданского и домовладения.
- При продаже имущества, приобретенного в сроки меньше минимальных норм, налоговый вычет нельзя применить, и придется уплатить налог на имущество.
Также следует заметить, что налоговые последствия договора мены имущества отличаются в зависимости от правового статуса сделки и вида имущества.
Налоговые последствия при мене квартиры на дом между физическими лицами
При совершении сделки мены квартиры на дом между физическими лицами возникают определенные правовые и налоговые последствия. В Российской Федерации налоговыми последствиями регулируются нормы Гражданского кодекса РФ, а также налоговый законодательство.
Если при сделке мены квартиры на дом были использованы права собственности на недвижимость, то необходимо применить налоговый вычет по налогу на имущество физических лиц. Такой вычет может быть применен в течение срока договора мены, в котором физическим лицом было приобретено новое жилье.
Однако в случае, когда сроки договора мены квартиры на дом между физическими лицами меньше минимальных сроков, установленных налоговым законодательством, налоговые последствия могут быть иные. В этом случае необходимо учесть налоги на имущество, а также возможные налоги на прибыль при дальнейшей продаже недвижимости, если она ранее была приобретена по более низкой цене.
Также следует учесть, что правовые последствия мены квартиры на дом между физическими лицами могут быть различными в зависимости от региона, где находится недвижимость. В некоторых случаях необходимо получить разрешение органов местного самоуправления на такую сделку.
| Налог | Срок применения | Вычеты и льготы |
|---|---|---|
| Налог на имущество физических лиц | В течение срока договора мены | Налоговый вычет по новому жилью |
| Налог на прибыль при дальнейшей продаже недвижимости | При продаже недвижимости | Возможные налоговые льготы по новой недвижимости |
В целом, при совершении сделки мены квартиры на дом между физическими лицами необходимо учитывать все налоговые и правовые аспекты. При наличии сомнений или сложностей рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным специалистам в области налогового и гражданского права.
Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам
Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).
Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.
Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).
В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.
Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).
В случае смерти владельца имущества, оно подлежит распределению между его родственниками, принявшими решение вступить в права наследства либо по завещанию (статьи 218, 1114, 1152 ГК РФ).
-
НДФЛ не начисляется при получении имущества в наследство или согласно завещанию (пункт 18 статьи 217 НК РФ).
-
Если наследство получено от нерезидента, налог тоже не оплачивается (письмо Минфина России № 03-04-05/59097 от 06.08.2019 года).
Можно ли распределить выплаты между супругами
Супруги могут оформить вычет в разных пропорциях: либо в полном объёме на кого-то одного из пары, либо поровну на каждого. Стоит учесть, что правом на распределение имущественного вычета на покупку жилья можно воспользоваться только один раз в жизни, а процентным по ипотеке — хоть ежегодно. Единственное, что потребуется от собственников, — договориться между собой и подать заявление о распределении выплаты в местный офис ФНС.
Кстати, процентный вычет будет выгоднее оформить на двоих, если в сумме уплаченные проценты составили более 6 000 000 рублей. В таком случае супруги могут получить в совокупности 780 000 рублей. Если банк получил менее 3 000 000 рублей процентов, целесообразно не заявлять о распределении вычета. Так один из пары сможет рассчитывать на получении всей суммы выплаты.
А вот если супруги недополучили положенного предела в 390 000 рублей, второй раз подать заявление не получится. Другими словами, вернуть вычет можно только единожды по одному объекту.
Имущественный вычет при приобретении квартиры по договору мены
Есть некоторые нюансы с оформлением вычета в зависимости от вида собственности.
- Единоличная собственность. При покупке квартиры можно вернуть имущественный налоговый вычет, но не более чем на 2 млн руб. Возврату подлежит 13 % от суммы расходов. Приобретая квартиру за 2 млн руб., вы можете вернуть 260 000 руб. уплаченных ранее налогов, а за 1 млн руб. — 130 000 руб. Если стоимость покупки будет дороже, сумма возврата не изменится.
- Общая долевая собственность. Например, при покупке ½ доли в квартире за 3 млн руб. можно оформить вычет не более, чем на 1,5 млн руб.
- Общая совместная собственность. До 2014 года супруги на двоих могли получить вычет не более чем на 2 млн руб. Поэтому выгоднее было оформить вычет только на одного из супругов, а другой в будущем смог получить еще один налоговый вычет.
С 2014 года ограничения 2 млн руб. устанавливаются не на объект недвижимости, а на человека. Например, если стоимость квартиры составляет 5 млн руб., то каждый из супругов может получить вычет на 2 млн. Если квартира стоит 3 млн руб., можно договориться о том, чтобы сделать вычет по 1,5 млн руб., и тогда у каждого остается по 500 000 руб., которые можно использовать на следующие объекты.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Сумма дохода по договору мены квартир
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:
- Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
- Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
- Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
- Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.
Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:
- или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
- или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.
Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников
В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.
Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года посредством внесения изменений в ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате изменений список «взаимозависимых родственников» был значительно сужен, что, безусловно, явилось благоприятным фактором для налогоплательщиков. Тем не менее, важно отметить, что изменения действуют только на сделки заключенные с 1 января 2012 года. Сделки покупки недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.
В связи с этим рассмотрим отдельно особенности имущественного вычета при сделках купли-продажи недвижимости между родственниками заключенных до и после 2012 года.
Минфин разъяснил порядок применения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, полученной по договору мены
При продаже квартиры, полученной по договору мены, физлицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, либо уменьшить полученный доход на стоимость квартиры, указанную в договоре мены. Соответствующие разъяснения привел Минфин России в письме от 29.08.16 № 03-04-05/50395.
По общему правилу, при продаже квартиры физлицо может уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом нужно учитывать, что если квартира находилась в собственности физлица менее минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации, ст. 217.1 НК РФ), то максимальный размер имущественного налогового вычета составит 1 млн. рублей. Если же квартира находилась в собственности физлица свыше минимального предельного срока владения, то вся сумма, полученная от ее продажи, будет освобождена от НДФЛ.
Вместо получения имущественного налогового вычета физлицо вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это, как отмечают в Минфине, можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены.
Известно, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик.
Каковы возможные налоговые последствия владения имуществом при обмене менее чем за минимальную сумму?
При совершении сделок по обмену жильем, включая договоры обмена между физическими лицами, возникает ряд правовых и налоговых последствий. В соответствии с Гражданским кодексом РФ для применения налоговых скидок при обмене приватизированной квартиры на другое жилье необходимо соблюдение определенных условий владения.
Однако налоговые последствия могут быть иными, если срок владения новой квартирой после обмена меньше установленного законом минимального срока. В таких случаях применяются положения Федерального налогового кодекса РФ, регулирующие уплату налога на приобретение недвижимости.
Если срок владения новой квартирой составляет менее трех лет, то ее продажа облагается налогом на имущество физических лиц в размере 13% от стоимости недвижимости. Если же срок владения недвижимостью составляет более трех лет, то сделка освобождается от уплаты налога и при продаже недвижимости налоговые последствия отсутствуют.
Таким образом, при обмене квартир решающее значение для возникновения налоговых обязательств имеет срок владения новым жильем. Если срок владения жильем меньше минимального, вы должны быть готовы к уплате налога при продаже недвижимости.
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
- договор мены;
- акт приема-передачи жилья;
- платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
- справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
- выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
- декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
- заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
- удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
- договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
- выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет
Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.
Пример №1.
Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. — 981.405 руб.) * 13%).