Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для ипотеки в Москве и области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы можете самостоятельно выбрать оценочную компанию, позвонив в те из них, которые входят в список партнеров банка. В беседе с представителем компании поинтересуйтесь, как быстро сможет приехать оценщик, и есть ли у вас возможность влиять на сроки, если вы закажете ускоренную процедуру. По ускоренной схеме специалист обычно приезжает уже на следующий день, а на подготовку отчета по итогам оценки уходит всего несколько часов.
Сроки и порядок прохождения процедуры
Если процедура проводится в обычном порядке, сроки могут растянуться до нескольких рабочих дней в зависимости от текущей загрузки оценщика и удаленности объекта недвижимости. Заявку на проведение процедуры можно подать как в саму оценочную компанию, так и через онлайн-сервис того банка, в котором вы оформляете ипотеку.
Данные объекта, полученные из документов, из его визуального осмотра и фотосъемки, оценщик вносит в имеющийся у него шаблон, который после окончательного заполнения переводится в соответствующий электронный формат.
Итоговый отчет выглядит как альбом, оформленный из листов в формате PDF (таких листов может быть до 40 и более). Вместе с ним банковскому менеджеру отправляется файл электронной подписи оценщика, заверяющего документ. Без официальной электронной подписи отчет не будет иметь юридической силы.
Какие данные отражаются в отчете
На что влияет оценка квартиры при ипотеке? В первую очередь, на параметры ее текущей рыночной стоимости, которая рассчитывается по профессиональной оценочной методике. В отчете рыночная стоимость указывается для ситуации неспешной продуманной продажи квартиры.
Также в нем отражается ликвидационная цена жилья. Это так называется минимальная стоимость жилого объекта, если его продавать в сжатые сроки. Вместе с ней определяется ликвидность – вероятный период, в течение которого квартира может быть продана, и дается прогноз изменения стоимости данного жилья с течением времени.
Кроме того, в отчете детально описываются все значимые параметры квартиры. В их числе:
- местоположение;
- наличие и доступность транспортной инфраструктуры, автомобильной парковки;
- особенности прилегающей территории и района, в котором расположен многоквартирный дом;
- материал здания – его фундамента, стен, перекрытий;
- год постройки, этажность, текущее состояние всего дома, кровли, подъезда, парадной;
- характеристики квартиры: общая и жилая площадь, количество и планировка комнат, качество ремонта, вид за окнами, наличие либо отсутствие незаконных перепланировок, обременений и т.д.
Если в квартире на полу старый, потертый линолеум, а на стенах замусоленные выцветшие обои, в отчете обязательно будет указано, что жилой объект требует ремонта.
По результатам оценки и на ее основе банковские аналитики рассчитывают максимальную сумму, которую банк готов выделить заемщику под залог покупаемого жилья. Оценочный отчет действителен в течение шести месяцев.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.
При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Как банк использует отчет об оценке
Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.
Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога, так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.
Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн рублей. Но вы решили купить квартиру за 4 млн рублей. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн рублей × 80% = 3,2 млн рублей.
Подделать фото не получится
Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.
Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.
«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Требования к оценщику.
Правовым фундаментом для проведения оценки являются следующие нормативные акты:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности»;
- Приказ Министерства экономического развития от 14.04.2022 г. № 200 (Федеральные стандарты).
Как правило, у каждого банка есть свой проверенный перечень оценщиков, которые оценивают недвижимость для получения ипотеки. При этом, стоимость такой работы зачастую выше, чем если бы получатель кредита самостоятельно нашёл исполнителя. Кредитные учреждения делают ставку на то, что люди желают сэкономить время и силы, поэтому готовы переплатить. При этом, нередко такие «карманные» организации при банках намеренно завышают итоговую стоимость, что сказывается на повышенном размере страховки.
По закону, заёмщик имеет право обращаться в любое учреждение по своему выбору, если оно соответствует следующим критериям:
- Наличие профильного образования, членства в СРО;
- Наличие лицензии, а также договора страхования ответственности.
При этом имеется важный нюанс: если оценщик не находится в списке аккредитованных банком, то период принятия документов последним возрастает с 3 до 21 дня. Поэтому данный вариант подходит тем, кто не торопится с проведением сделки.
Кому и зачем нужен отчёт об оценке при оформлении ипотеки?
Необходимость отчёта об оценке при получении ипотеки прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первую очередь, независимая оценка нужна для банка. По её результатам займодатель определяет:
- Какова реальная стоимость объекта недвижимости. Квартира или дом в этой ситуации являются залоговым имуществом, поэтому важно определить его рыночную стоимость.
Важно! Рыночная стоимость является самым объективным показателем ценности объекта. - Насколько ликвидна квартира, дом. Банку важно быстро реализовать объект, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по кредитному договору.
- Не было ли изменений технических характеристик. Так, в ходе независимой оценки определяется, не проводились ли несогласованные перепланировки. Оценка показывает, что есть несоответствия с техническим паспортом. Банк в этой ситуации вправе отказать в выдаче заёмных средств, так как в будущем он может столкнуться со сложностями при реализации «проблемной» квартиры или дома.
Кто оплачивает оценочные процедуры?
Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.
Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.
Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?
Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.
Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:
- Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
- Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.
Кто такие аккредитованные компании
ВТБ банк предлагает заказать оценку у аккредитованной оценочной организации. Их список опубликован на официальном сайте банка, и доступен для изучения. Посмотреть его можно тут.
Оценочная организация – это юридическое лицо, которое проводит профессиональную оценку имущества и соответствует всем требованиям банка. Простыми словами, организация предоставила все документы ВТБ банку, и выполнила все его требования, для получения разрешения на проведение оценки.
Основные требования к компаниям, для получения аккредитации:
- Стаж работы не менее 5 лет.
- Любая организационно-правовая форма, за исключением частнопрактикующей.
- Наличие страховки гражданской ответственности оценщиков на сумму не менее 50 000 000 рублей.
- Штат оценщиков, с профессиональным образованием, не менее 3 человек.
- За последние 12 месяцев компания должна выполнить не менее: 100 оценок квартир/апартаментов/земельных участков, 25 оценок жилых домов/танхаусов, 100 оценок транспортных средств.
- Нет негативной репутации на рынке.
- Наличие терминала для принятия бесконтактной оплаты.
- Взаимодействие с банками и подготовка не менее 100 оценок клиентам, для получения ипотеки.
Сколько стоит оценка, и кто ее оплачивает
Цена оценки рассчитывается персонально для каждого клиента и зависит от некоторых факторов.
Что влияет на стоимость оценки:
- Площадь приобретаемого имущества. В данном случае действует правило, чем больше площадь имущества, тем выше стоимость услуг компании. К примеру, за оценку однокомнатной квартиры клиент заплатит меньше, чем за большой частный дом.
- Рейтинг компании. Молодые компании, которые только появились на рынке, стараются наработать клиентскую базу. В этом случае могут предлагать скидки. Компании, которые давно на рынке, обычно не занижают стоимость.
- Регион обращения. В крупном городе стоимость услуг будет выше.
Кто проводит оценку квартиры
Для того чтобы провести оценку квартиры, нужно обратиться к оценщикам, которые получили лицензию, чтобы ее проводить. Рассмотрим, кто может быть оценщиком, какие требования к этим специалистам.
Независимые оценщики – это частные специалисты, они не относятся к банкам или другими кредитными структурами, поэтому могут предложить более объективную оценку.
Оценочные компании – это организации, с оценщиками, которые могут предложить расчет стоимости разных видов недвижимости, подготовку документов, предоставление консультаций.
Оценщики от банков, могут быть менее объективными, так как они имеют прямую связь с кредитными учреждениями.
При выборе специалиста или оценочной компании нужно проверить их репутацию, опыт работы, наличие лицензии, сроками процедуры и ценой услуг. Рекомендуется обратиться к нескольким оценщикам или оценочным компаниям для сравнения предложений.
Чаще всего это независимые эксперты из специальных компаний. Очень редко — специальный отдел банка (трудно быть уверенными в их объективности, потому такие специалисты чаще привлекаются банком в спорных моментах, а не постоянно).
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита в конкретном банке, имеет смысл обратиться к тем компаниям, которые рекомендует банк с его аккредитацией. Банк, который выдает ипотеку в заинтересован в честном, полном анализе жилплощади. Если он доверяет этим экспертам, то вам тоже стоит прислушаться.
Обратите внимание, тот, кто занимается проведения процедуры оценки не может быть вашим родственником. Есть вероятность что он будет не объективен. Банк не примет его отчет.
Отдельно отметим, что оценка квартиры для ипотеки сбербанка значительно отличается от прочих. Как минимум требованиями сбербанка к финальной документацией. Если хотите получить именно ипотеку сбербанка, выбирайте компанию из того списка, который предложат в банке (информация есть на сайте или у представителей банка).
А если вы хотите заодно прикинуть, сколько будет стоить отделка или даже полноценный ремонт — оставляйте данные в форме ниже. Мы просчитаем все возможные варианты:
Сколько ждать отчет об оценке квартиры?
6 месяцев
Остается актуальным документ об оценке квартиры
Процедуру лучше заказывать непосредственно перед оформлением ипотечного кредита — чтобы в оценочном отчете была максимально актуальная информация. Кроме того, согласно законодательству, отчет для ипотечных займов остается актуальным только шесть месяцев после его создания.
В среднем, процедура занимает от 1 до 5 дней. Это зависит от удаленности дома (загородные дома всегда оцениваются дольше, хотя бы потому, что добираться до них дольше), а также от самого объекта недвижимости — площадь, окружение, условия…
Естественно, на сроки влияет загруженность независимой оценочной компании — чем она более популярна, тем больше нагрузка на специалистов и дольше сроки проведения оценки. Это не только показатель времени, это еще показатель надежности компании независимых экспертиз.