Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законно ли возводить хоромы на дачном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Документ Федеральный закон № 316-ФЗ от 14 июля 2022 года вносит изменения в положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «О продаже земель сельскохозяйственного назначения» и № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Необходимые документы
С 1 января 2019 года в Российской Федерации действуют специальные процедуры для строительства и секьюритизации. Разрешение на строительство дома на сельскохозяйственных землях выдается региональной администрацией.
Фермеры должны координировать строительство: зарегистрировать землю, проверить ее статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить съемку и план, провести геологическое исследование. Последний пункт не является обязательным и не влияет на лицензию. Однако рекомендуется заранее проверить участок, на котором будет расположен дом.
После этих шагов фермер может подать заявление на получение разрешения на строительство. Необходимая информация :
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома, the
- Адрес и регистрационный номер земельного участка; и
- Документация, подтверждающая права на землю; и
- Информация о типе разрешенного использования; и
- Сертификат, обосновывающий целевое использование земли; и
- План планировки участка с указанием местоположения жилища; и
- Городской план; и
- параметры будущего дома.
- Контактная информация (номер телефона, электронная почта).
Строго запрещено строить дом на земле, не предназначенной для этих целей. Строительство на сельскохозяйственных землях без официального разрешения может иметь следующие последствия
- Если по решению суда строительство будет признано незаконным, то
- Фермеры могут быть оштрафованы на сумму до 50 000 рублей.
- В некоторых случаях может быть принято решение о сносе дома (например, если он наносит ущерб имуществу других лиц или окружающей территории, или ограничивает права и интересы других лиц).
Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов
С 1 января 2023 года вводятся новые ограничения для мелких фермеров на муниципальных сельскохозяйственных землях (пункт 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключает договор без оферты, то в течение срока действия договора он не имеет права на следующее
- сдавать арендованный участок в субаренду, чтобы
- Передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу
- Залог права аренды участка; и
- Внесение арендованного имущества в качестве вклада в капитал финансовой компании или уставной капитал компании
- использование арендованного имущества в качестве паевого взноса в производственный кооперативный пай.
Новый запрет гарантирует, что земля будет использоваться непосредственно для сельскохозяйственного производства: к 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести свои сельскохозяйственные земли из карты капитала и вернуть их кооперативу. Местные органы управления земельными ресурсами также должны следить за тем, чтобы арендаторы соблюдали новый запрет.
В настоящее время Гражданский кодекс допускает, с согласия арендодателя, сдачу арендованного имущества в субаренду и передачу прав и обязанностей, вытекающих из договора, другому лицу. Также можно заложить право аренды и внести вклад в первенство частной компании или предприятия, или в качестве пая в производственном кооперативе (статья 615 Гражданского кодекса).Земельный кодекс предоставляет право предложить муниципальный участок в упрощенном порядке. В этом случае арендодателю не обязательно соглашаться — достаточно сообщить об этом арендодателю, если договор аренды специально не предусматривает иное.
Исключение составляют арендаторы, являющиеся резидентами специальных финансовых зон (Земельный кодекс, статья 22. 5).
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология
Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:
- Организация подсобного личного хозяйства.
- Выращивание с/х-продукции или сырья.
- Обустройство животноводческой фермы.
- Садоводство.
- Разведение представителей речной и озерной фауны.
Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.
Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:
- Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Устаревший ВРИ земельного участка и его последствия
При использовании земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства возникает вопрос о виде участка, на котором можно строить. Что произойдет с устаревшим ВРИ земельного участка и как это отразится на будущем строительстве? Что с собственниками таких участков и какие риски возникают при строительстве на сельхозземле, разрешенного только для огороднических целей?
Согласно Федеральному закону № 171-ФЗ «О пользе и культурной ценности лесов», земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для дачного строительства лишь в случае изменения их назначения. Такое изменение возможно после прописки на садовых наделах и получения разрешения на строительство. В противном случае, строительство дачи на сельхозземле, устаревшим ВРИ, запрещено.
Однако при возникновении споров о перспективах строительства на устаревшем сельскохозяйственном земельном участке следует обратить внимание на различия между правами собственников участков, построенных до и после введения Федерального закона. Например, собственники участков, построенных до 2007 года, могут быть приравнены к садоводам и иметь больше свободы в строительстве и использовании земли.
Разрешено ли делать участок под дачные постройки, если на нем прописаны огороднические хозяйства? В этом случае следует обратиться к Указанию Верховного Суда РФ от 30 января 2008 года № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения».
|
Перечень различий между участками, построенными до и после введения СЗ, закреплен в пункт. 4 Указания:
|
Несмотря на сходства в возможностях использования участков по обоим категориям, следует учитывать различия между ними при строительстве на устаревшем сельскохозяйственном земельном участке, особенно если на нем прописаны огороднические хозяйства. Изменится ли в будущем назначение таких участков и будет ли разрешено строительство на сельхозземле, устаревшим ВРИ? Этот вопрос остается открытым и требует дальнейшего разрешения со стороны законодателей. |
Что можно строить на земле СХН
Правовой режим земли определяется его видом разрешенного использования. При этом учитывается зонирование территории, где расположен участок. Для упорядочения всех возможных вариантов ВРИ и возможности быстро определить нужный, разработан соответствующий классификатор.
Он введен в действие приказом Минэкономразвития РФ за № 540 от 01 сентября 2014 года.
Согласно этому документу, земельные наделы, используемые для ведения дачного хозяйства, наделены кодом 13.3.
Собственники наделов, попадающие под классификацию с данным кодом, имеют законное право:
- Строить на территории участка дачные дома, которые будут использоваться исключительно для отдыха и временного проживания в летний сезон. При этом учитываются соответствующие нормы возведения строений. Их этажность не должна превышать трех, если считать от уровня земли. Такие дома нельзя делить на квартиры.
- Размещать на территории сооружения, постройки, гаражные строения для хранения и переработки хозяйственной продукции. При этом выращивать плодовые, бахчевые, ягодные и прочие культурные растения разрешено в неограниченном количестве.
Главный документ, который регулирует оборот земель, используемых под дачное хозяйство, – Федеральный Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статья 81 Земельного кодекса РФ устанавливает права собственника.
Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле
Земли сельхозназначения под дачное строительство имеют существенный минус. Дело в том, что, если земля расположена не в границах населенного пункта, то прописаться чаще всего можно только после вступления в силу постановления суда.
Возможность прописки дается после предоставления всех доказательств того, что дом соответствует всем пунктам, которые нужны для круглогодичного проживания.
Этапы согласования включают подачу ходатайства о проведении экспертизы строительства, осмотр дачи и внесение соответствующего решения, которое может быть, как положительным, так и отрицательным. Только положительный исход дела дает право проверять все бумаги судом и давать разрешение на прописку. При этом важно оценить особенности существующего фундамента и стен.
Выполняется процедура опытным специалистом, который также оценивает соответствие нормам систем коммуникаций. Отопление, вентиляция и канализация должны исправно работать на протяжении всех сезонов.
Если до 2015 года допускалось строительство дачного домика по нормативам, разработанным учредительной документацией, то с 15.03.15 г., после принятия Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.14 г., установлен регламент дачного строительства. Установленные нормы отступа от соседствующих участков и нормативы красных линий соблюдаются согласно Своду правил СП 53.13330.2011, нормы пожарной безопасности регулируются ФЗ № 123-ФЗ, от 22.07.08 г.
Строить дом на землях сельхоз назначения можно в следующих случаях:
- При вступлении в СНТ, ДНТ, ДНП и т.п., если данное юридическое лицо оформило земли в аренду или в собственность (о том, как оформить аренду земель сельхозназначения, написано тут, а о том, как составить договор аренды, мы писали здесь).
- Без вступления, при оформлении ЗУ у администрации населённого пункта самостоятельно, и получении административного решения об использовании земель под дачу.
Запрещается использовать для строительства следующие виды земель сельскохозяйственного назначения:
- Если они предназначены для пастбищ, заливных лугов и под иные нужды скотоводства.
- Если верхний слой участка имеет уникальные особенности и относится к разновидностям особо плодородных почв, он остаётся в пользовании муниципальных властей.
- Если использование участка перекрывает проход или проезд к дороге, водоёму или иным образом нарушает права третьих лиц.
- При расположении на нём гидромелиоративного сооружения.
- Не оформленные ЗУ в собственность, аренду или на иных условиях, допускающих строительство.
Важно. За возведение самостроя следует административная ответственность с вменением штрафных санкций и требованиями аннулирования строения.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Интерес к сельскохозяйственным землям вновь усилился с последними изменениями о них: постановления Правительства РФ от 21.09.20 № 1509 о разведении и использовании лесов на сельскохозяйственных землях, в том числе не для сельского хозяйства; от 18.09.20 № 1482 с новым признаками неиспользования сельскохозяйственных земель. В результате изменений законодательства с 2020 года наметился более-менее ясный порядок действий для оформления рыбоводства в прудах на сельскохозяйственных землях. В тот же период вступили в силу новые нормативные положения о садовых участках и домах. Невозможно назвать однозначно решёнными и некоторые другие вопросы о сельскохозяйственных землях, по которым нормативные акты в последние годы не изменились. Актуальные и проблемные вопросы о сельскохозяйственных землях обсуждаются на данном семинаре.
Не каждый участок, который выделяется для осуществления садоводческой или огороднической деятельности, дает возможность строить жилые здания на своей территории.
Основной целью таких построек является постоянное проживание в нем. Хотя получить разрешение на регистрацию в данном помещении бывает очень сложно.
Земельные участки, которые предназначены для садоводства или огородничества, обычно относятся к категории сельскохозяйственных земель, но также они могут быть в составе земельных участков поселений. Категория земельного участка влияет на то, можно возводить на нем жилое здание, или нет.
Учтите! На сельскохозяйственной земле можно возводить следующие хозяйственные постройки, в соответствии с классификатором:
- сарай,
- баня,
- теплица,
- гараж,
- садовый домик, который не предназначен для проживания, иные сооружения для хозяйственного предназначения.
На законодательном уровне не запрещается строительство на земле, которая выделена для огородничества или садоводства, хотя необходимо помнить, что не каждое здание можно возвести.
Что делать, если земля в собственности, а дом нет?
Согласование и разрешение
Заметьте! Статьей 51 Градостроительного кодекса России установлено, что строительство разрешается только для следующих объектов:
- гараж на участке, предназначенном под садоводство,
- вспомогательное сооружение, которое не относится к капитальному строительству (сарай, навес, ангар).
Получить разрешение на строительство жилого или садового домика не нужно. Хотя если земельный участок располагается на территории садоводческого некоммерческого объединения, владелец должен соблюдать нормы статьи 34 Федерального закона № 66-ФЗ и Строительным нормам и правилам СП 53.13330.2011. Данные нормы обязывают собственника при строительстве учитывать территориальный проект межевания либо планировки.
Свод правил застройки садоводческих объединений утверждается на собрании.
Нужно ли межевание земельного участка при продаже в 2018 году?
Также им определяют различные параметры, особенно:
- планировочные решения индивидуальных земельных участков,
- качество и внешний вид ограждений,
- удаленность объектов строительства от других объектов и ограждения,
- обустройство компостной ямы,
- удаленность от дороги жилого здания.
Вступительные и членские взносы идут на территориальное обустройство объединения.
Также из средств общего бюджета обеспечивается охрана участков объединения и самой территории, шлагбаум и пропускной пункт.
Если есть необходимость, то общим собранием определяется местоположение баков для отходов и порядок вывоза мусора.
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения
При условии соответствия параметров здания условиям проекта застройки, никаких других ограничений по габаритам или целевому назначению зданий не предусматривается. Данное обстоятельство выгодно отличает дачное строительство от ИЖС, чем активно пользуются покупатели дачных участков, желающие построить собственный коттедж.
Ограничения с правами собственности обусловлены отсутствием процедуры межевания земли при распределении участков. Таким образом, в соответствии с действующим порядком оформления собственности, передача участка во владение становится невозможной без согласия других участников товарищества на проведение межевания. При продаже такого участка другому владельцу, он вступает в товарищество, но право собственности на приобретенное имущество не возникает.