Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет владельцев доли в квартире, законные изменения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2023 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.
Ограничения и сроки на продажу доли в жилом помещении
В соответствии с новым законом 2023 года о продаже доли в жилом помещении вступают в силу определенные ограничения и устанавливаются сроки для осуществления такой продажи.
Доли – это доли в праве собственности на квартиру или иное жилое помещение, которые принадлежат разным лицам.
Новым законом устанавливается строгий порядок продажи доли в жилом помещении. Теперь, чтобы продать долю, необходимо соблюсти следующие условия:
- Срок владения долей должен быть не менее 3 лет, иначе продажа доли невозможна.
- Доля должна быть зарегистрирована уполномоченным государственным органом и иметь легальный статус.
- Продажа доли возможна только с письменного согласия всех собственников остальных долей в квартире.
- Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, продажа доли возможна только с письменного согласия их родителей или законных представителей.
- В случае наличия доли, принадлежащей государству или муниципальному образованию, продажа доли затрудняется и допускается только при исполнении определенных условий.
Важно отметить, что новый закон устанавливает ограничения и сроки исключительно для продажи доли в жилом помещении. Для продажи других видов недвижимости такие ограничения могут не действовать.
Порядок продажи доли в жилом помещении
Закон о доле в квартире с 2023 года определяет порядок продажи доли в жилом помещении. Владельцы доли в недвижимости имеют право на продажу своей доли в соответствии с установленными правилами.
Продажа доли может осуществляться только после проведения оценки жилого помещения и определения его рыночной стоимости. Это необходимо для обеспечения справедливой цены при продаже доли.
Закон обязывает продавца доли уведомить о своем намерении других собственников этой жилой площади. Они имеют предпочтительное право на приобретение доли. Если собственники не заинтересованы в покупке доли, продавец имеет право обратиться к третьим лицам для продажи.
Для оформления сделки о продаже доли в жилом помещении необходимо заключить договор купли-продажи, который должен быть надлежащим образом оформлен и заверен нотариально. Это обеспечивает законность и защиту интересов всех сторон сделки.
В случае продажи доли в жилом помещении, продавец получает деньги, соответствующие его доле, а новый собственник получает право пользования жилым помещением совместно с другими собственниками.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Микродоли под запретом?
В доработанный документ попали не все звучавшие ранее предложения, а часть из них серьезно трансформировалась. Он устанавливает новые правила лишь для гражданского оборота жилья, права собственности на него, но ничего не говорит про право пользования им.
Так, Жилищный кодекс РФ с 1 сентября 2022 года будет запрещать дробить жилье на доли менее 6 кв. метров, что, как правило, меньше учетной нормы. Важно отметить, что указана общая площадь, а не жилая, и раздел «однушки» в 33 кв. метра между пятью собственниками будет считаться легальным.
Предусмотрены исключения. Ограничения на доли не будут распространяться на ситуации, когда недвижимость делится между наследниками, в результате приватизации или при использовании материнского капитала.
Обратной силы нормы иметь не будут, и уже существующие микродоли под запрет не подпадут, их по-прежнему можно будет продавать, покупать, наследовать и т.д.
Юристы считают, что озвученные изменения не позволят искоренить большинство проблем, связанных с дроблением собственности на жилье. Дело в том, что запрет на дробление не распространяется на такие типичные основания возникновения долевой собственности, как наследование, приватизация и приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала, говорит адвокат ProLegals Максим Лухманов.
Ольга Власова недоумевает, почему в качестве определения границы микродоли были выбраны именно 6 кв. метров. По ее мнению, «было бы разумнее в этой части ориентироваться» на учетную норму.
Однако все же это первый шаг к решению существующих проблем. «Предлагаемые изменения – серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами», с «резиновыми» квартирами, с ситуациями, когда право – скорее обременение, нежели благо. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», – говорит адвокат из конторы «Бородин и партнеры» Ольга Туренко.
Какие изменения ждут россиян?
В первый осенний день 2022 года вступает в силу законопроект №835938-7. Основная цель – борьба с «резиновыми» квартирами и защита граждан РФ от сделок с мошенниками и общения с черными риэлторами.
О проекте задумались еще в ноябре 2019 года, и изначально речи о микродолях не было: упор был на семейное законодательство. В течение следующих лет проект видоизменялся, проходил чтения, но дальше этого дело не шло. В 2022 году проект был одобрен.
До настоящего времени российские законы никак не ограничивали размер доли в жилом помещении, которая могла бы находиться в личной собственности. Поэтому в объявлениях нередко встречались записи вроде «Продам 1/10/20/100 долю в квартире». Закон не возбранял, покупатели находились, проблемы начинались позднее.
Обычно такие минимальные доли появлялись при использовании материнского капитала, раздела имущества или вследствие наследования. Подобная недвижимость могла привлечь только тех граждан, которым нужна прописка (чаще московская). Как результат – распространение такого явления, как «резиновые» квартиры.
Нередко микродоли становились мечтой мошенников. По всем законам обладатель любого размера доли в квартире может пользоваться общей зоной: ванной комнатой, кухней, прихожей, туалетом. Такие люди, иначе называемые черными агентами, специально заселяются в квартиру и превращают жизнь других жильцов в кошмар, делая все, чтобы они по «доброй» воле съехали в другое место.
Согласно Гражданскому кодексу (до внесения правок) владелец любой доли мог отдать ее в залог, продать, завещать, подарить. Ему не нужно согласие иных владельцев на прописку (даже если его собственная доля составляет не больше 4 м2). При этом остальные жильцы не могли возражать или не пускать «мошенника» в квартиру: последний просто подает иск с требованием (законным) о вселении в квартиру, долей в которой он обладает. В редких случаях иск мог быть неудовлетворен, но и тогда остальные владельцы квартиры должны ежемесячно выплачивать заявителю определенную сумму за пользование его долей.
Заставить владельца минимальной доли продать ее другим собственникам нельзя, но можно доказать, что она незначительна, не может быть выведена, не представляет интерес для собственника. В этом случае согласие владельца микродоли не нужно. Но поскольку причины достаточно субъективны, доказать их бывает непросто. На практике видно, что незначительная доля – та, которую вывести нельзя. Например, вместо 3 м2 в квартире владельцу физически не могут предоставить никакое другое жилье. Доказать незаинтересованность владельца в квартире тоже нелегко, но возможно: у него есть иное жилье, он не живет на этой территории, не несет никаких расходов.
Новый закон вносит изменения в
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Судебные практика по долевым спорам собственников жилья
Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире. В собственности истца была доля в размере 3/9 на правах общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Оставшимися 6/9 долей владела семейная пара, причем они имели регистрацию в квартире и жили там на постоянной основе.
Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:
- Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
- Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
- Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
- Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
Похожие записи:
