Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача недвижимости родственникам: выбрать договор дарения или купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи («договор купли-продажи») заключается на основе рассмотрения. Продавец обязуется передать покупателю товар или другие вещи в срок, а покупатель обязуется дать взамен деньги. Данная процедура регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ и подразделяется на несколько видов: заключение договора, поставка товара, продажа недвижимости или бизнеса, розничная торговля.
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Договор дарения отличается от договора купли-продажи тем, что в этом случае имущество передается новому владельцу безвозмездно. Это означает, что новый владелец не имеет никаких финансовых обязательств перед предыдущим владельцем.
Конечно, закон не требует нотариального заверения этой сделки, но рекомендуется сделать это, чтобы избежать дальнейших потенциальных проблем.
Если имущество переходит к дарителю, права, вытекающие из договора, снова подлежат государственной регистрации. В этом случае обязанность подать заявление о регистрации лежит на дарителе.
Особенностью данной сделки является то, что законом предусмотрена возможность ее отмены. Это означает, что даритель или его наследники могут потребовать возврата подаренного имущества, то есть права дарителя в данном случае, если это предусмотрено законом. Не защищена. Возможность продажи имущества отсутствует.
Кроме того, у дарителя есть возможность отказаться от дарения, что является еще одной особенностью данного вида сделки.
Как правило, договоры дарения заключаются между родственниками, однако они могут быть заключены и между людьми, не состоящими в кровном родстве.
Основные различия договоров дарения и купли-продажи
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Плюсы и минусы заключения ДКП
Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:
-
Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
-
С покупателя не взимается НДФЛ , он оплачивает только приобретаемую недвижимость.
-
Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.
Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:
-
Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
-
Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.
Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:
-
Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
-
Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.
Особенности оформления дарственной
Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:
- Отчуждается недвижимость;
- Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
- Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения). Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.
Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.
Дарственная или договор купли-продажи: как сравнить и выбрать?
Договор купли-продажи является наиболее распространенной формой сделки при покупке недвижимости. В этом случае продавец продаёт свою недвижимость покупателю за определенную цену. Договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован в органе регистрации прав на недвижимость. При этом покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а продавец получает деньги за продажу.
Дарственная же форма сделки предполагает безвозмездный перевод права собственности на недвижимость от одного лица другому. Дарителем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Дарственная запись также должна быть оформлена в письменной форме и зарегистрирована в органе регистрации прав на недвижимость. В этом случае одаряемый становится владельцем недвижимости без необходимости платить деньги.
Основное отличие между дарственной и договором купли-продажи заключается в цене. В договоре купли-продажи недвижимости указывается конкретная цена, за которую недвижимость продается. В дарственной записи цена не указывается, так как сделка является безвозмездной.
Также следует учитывать, что при дарственной сделке возможно указание условий, например, о сохранении недвижимости в семье или о возможности отказаться от дарения в будущем. При договоре купли-продажи такие условия обычно не предусматриваются.
Еще одной существенной особенностью дарственной сделки является необходимость уплаты налога на дарение. При передаче недвижимости по договору купли-продажи налог на дарение не взимается. Однако при дарственной сделке даритель должен заплатить налог на дарение в размере 13% от стоимости недвижимости.
Также стоит обратить внимание на правовое положение дарителя и одаряемого. В случае дарственной сделки даритель не может отказаться от дарения после его оформления, за исключением некоторых случаев, предусмотренных законом. В случае договора купли-продажи продавец имеет право отказаться от сделки до ее регистрации.
Если вы не уверены, какую форму сделки выбрать при передаче недвижимости, рекомендуется обратиться к опытным юристам. Они смогут рассказать о всех особенностях и условиях оформления дарственной или купли-продажи, а также помогут сравнить и выбрать наиболее подходящую форму сделки в вашем случае.
Преимущества дарственной и договора купли-продажи
При оформлении документов на недвижимость, как правило, возникает вопрос о выборе между дарственной и договором купли-продажи. Каждый из этих документов имеет свои преимущества и особенности, которые следует учитывать при оформлении сделки.
Одним из преимуществ дарственной является возможность передачи имущества без необходимости платить налоги на прирост стоимости. Для оформления дарственной необходимо предоставить паспорта и ЕГРН, а также получить согласие супруги или супруга, если имущество является совместной собственностью супругов.
При оформлении договора купли-продажи также требуется предоставление паспортов и ЕГРН, а также согласия супруги или супруга, если имущество принадлежит обоим супругам. Однако при продаже недвижимости необходимо также оформить документы на перечисление денежных средств и уплатить налог с продажи.
Одной из особенностей дарения является возможность передачи имущества без необходимости уплаты налогов. Однако при дарении недвижимости есть риск отмены дарения в случае обнаружения недействительности документов, а также возможность оспорить дарение в судебном порядке.
При оформлении договора купли-продажи недвижимости такого риска нет. Однако при продаже недвижимости может возникнуть необходимость в залоге для обеспечения исполнения обязательств по договору.
Таким образом, каждый из документов имеет свои преимущества и особенности. Если вы хотите подарить недвижимость, обратитесь в департамент государственной регистрации и переписки для получения консультации и оформления дарственной. Если же вы хотите продать недвижимость, обратитесь в офис нотариуса для оформления договора купли-продажи.
При оформлении дарственной необходимо учесть требования гражданского кодекса, а также получить согласие супруги или супруга, если имущество является совместной собственностью. При оформлении договора купли-продажи необходимо учесть требования гражданского кодекса и подписываются обе стороны сделки.
Таким образом, при выборе между дарственной и договором купли-продажи необходимо учитывать все вышеуказанные факторы и обратиться за консультацией к специалистам.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:
- используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
- должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
- вступают в силу после официальной регистрации;
- требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
- оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.
Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:
| Критерий для сравнения | Дарственная | Купля-продажа |
| Возмездность | Обязательно носит безвозмездный характер | Существенным условием является получение за товар определенной платы |
| Наличие налоговых обязательств | Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом. | Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется |
| Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства | Получатель имущества (то есть одариваемый) | Собственник имущества (то есть продавец) |
| Возможность расторжения | Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований | Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре |
| Риск оспаривания | Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества) | Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон |
| Наличие ограничений | Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью | Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность) |
| Возможность получения налогового вычета | Отсутствует | Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники |
При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:
- паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
- документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
- нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
- если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
- платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
- документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
- справка о составе семьи.
Плюсы и минусы договора дарения между близкими родственниками
Иногда дарение кажется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем купля-продажа. Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:
- Сделка просто оформляется.
- Полученное не придется делить при разводе.
- Человек не должен платить деньги.
Собственник, передающий имущество по договору дарения, также имеет определённые:
- Если он владел квартирой менее 3 лет, то платить налог не придется.
- Сделка просто оформляется.
К минусам относятся следующие правовые моменты:
- Оспорить договор дарения не удастся. Обычно стороны договариваются о фактической передаче денег. Если вас обманут, изменить ничего не получится.
- Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.
Если одаряемый является иностранцем, НДФЛ при получении имущества составляет не 13, а 30% кадастровой стоимости.
Продажа или дарственная на долю в квартире
Отчуждение доли в квартире влечет необходимость соблюдать дополнительные правила оформления этой сделки.
В случае, если доля передается по договору купли-продажи, у остальных собственников других долей есть право преимущественной покупки этой доли по той же цене, которая была предложена стороннему покупателю.
Другие собственники квартиры должны быть уведомлены о планируемой сделке. Их согласие на нее по закону не требуется. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 30 дней до отчуждения доли в квартире. Удобнее всего направить это уведомление через нотариуса. Чтобы не ждать 30 дней, продавец может получить от сособственников нотариально заверенные письменные отказы от покупки доли в квартире (но на практике сделать это получается не всегда).
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками?
Продажа квартиры близким родственникам может быть более выгодной сделкой, чем продажа недвижимости незнакомым людям. Однако родственники, как правило, не готовы покупать и очень любят напоминать о семейных связях и настаивать на оформлении дарственной.
Отсюда и возникает интересный вопрос: что же все-таки лучше и безопаснее всего для всех: дарственная или оформление договора купли-продажи? На эти вопросы отвечу в моей сегодняшней статье.
Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и “подводных камней” здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная.