Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключать альтернативные сделки по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Что такое свободная продажа
Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.
Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.
Свободная сделка: лучший выбор или еще больше рисков?
Свободная сделка — это еще один тип сделок с недвижимостью, который стоит рассмотреть. Основная особенность свободной сделки — это отсутствие пошаговой инструкции, как в случае альтернативной или прямой сделки. В свободной сделке продавец и покупатель имеют большую свободу действий и могут самостоятельно определить условия и порядок сделки.
Однако, свободная сделка также не освобождает от рисков. Решение принимать только продавцу и покупателю. Участие в свободной сделке может привести к непредвиденным сложностям и потере времени. Поэтому, прежде чем выбрать свободную сделку, рекомендуется тщательно оценить все риски и уровень своей готовности к самостоятельной проведению сделки.
В итоге, выбор между альтернативной, прямой и свободной сделкой зависит от многих факторов, таких как ваш уровень риска, наличие времени для подготовки документов и желание быть самостоятельным. Независимо от выбранного типа сделки, важно детально изучить все особенности и подводные камни каждого вида сделок и быть готовым к возможным сложностям.
Как проходит прямая продажа залогового имущества?
Бывают ситуации, когда продавец продает недвижимость, которая выступает в качестве залога по договору займа между ним и кредитной организацией, как правило, банком. То есть недвижимость ранее была приобретена в ипотеку. Такую залоговую (ипотечную) недвижимость владелец также может выставить на прямую продажу. Но есть определенные нюансы:
- прямая продажа продавцом залоговой недвижимости может быть осуществлена только с согласия кредитной организации, т.е. банка, в котором данная недвижимость находится в качестве залога;
- покупатель залоговой недвижимости сначала должен перечислить деньги на счет в банке для погашения долга продавца. Когда приходит погашение по остатку долга, банк снимает обременение с недвижимости. А оставшуюся сумму по сделке покупатель вносит в тот же день, когда получает от банка закладную с записью о погашении всей суммы долга.
Но нередки случаи, когда покупатель по предварительному договору дает продавцу аванс или задаток в размере суммы, нужной для погашения кредита, и продавец гасит кредит и снимает обременение. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель объект недвижимости. Тогда банк в таком случае никакого отношения к сделке не имеет.
Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?
Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:
- сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
- сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.
Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.
К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:
- договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
- договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
- договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
- договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
- соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
- соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:
- сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
- сделки по договорам ренты,
- сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
- сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
- брачные договоры,
- наследственный договор и отказ наследодателя от него.
Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Альтернативная сделка
Ключевой особенностью «альтернатив» является цель продавца. В этом сценарии он должен не только продать недвижимость, но и использовать вырученные средства для поиска и покупки нового жилья. В противном случае ему негде будет жить.
Если другие продавцы также продают альтернативные квартиры, это называется «альтернативной цепочкой».
В этой ситуации все части зависят друг от друга. Продавец не может купить новую квартиру, пока покупатель не вернет деньги. Тем временем владелец продаваемой квартиры не может переехать, пока не найдет новое жилье.
Взамен» означает, что два контракта должны быть подписаны одновременно. Это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Основные части такого договора следующие
- покупатель первой квартиры
- продавец первой квартиры — одновременно, покупатель второй (альтернативной) квартиры, и
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такие сделки считаются более сложными и рискованными; чем больше участников и квартир вовлечено в сделку, тем сложнее подготовка. Также сложность заключается в том, что в цепочке альтернативных квартир участник может внезапно «передумать» и отменить сделку для всех остальных покупателей и продавцов.
Важно знать все опасности альтернативной продажи.
- Альтернативное решение продавца может занять недели или даже месяцы.
- Существует множество контактов с другими звеньями в цепочке.
- Если один из владельцев еще не достиг 18-летнего возраста, скорее всего, возникнут трудности для органов Комиссии. Лицензии выдаются только на 15 дней, и если сделка «прерывается», документ необходимо получить заново.
- Могут возникнуть несоответствия между цепными факторами, такими как
- Будьте готовы к задержкам при гашении бывшего владельца.
Однако не все так ужасно. Замещение» является наиболее распространенным вариантом продажи на рынке недвижимости, при этом одновременно создается и продается цепочка сделок купли-продажи и таких сделок.
Преимущества альтернативных контрактов:.
- Если в объявлении указано, что альтернативные продажи квартир и цепочки уже собраны, то существует очень большая вероятность того, что недвижимость может быть приобретена в ближайшее время.
- Если у продавца уже есть альтернатива, вы можете попытаться снизить цену — вы можете согласиться на условия, потому что не хотите упустить возможность приобрести выбранную вами недвижимость.
- Юридические разрешения» на недвижимость оформляются не один раз. Брокеры всех сторон заинтересованы в заключении договора.
Улучшение жилищных условий
Если вы хотите поменять свое жилье на что-то лучшее, вы также можете прибегнуть к альтернативной продаже. Вместо того чтобы собирать все деньги на новую квартиру или искать кого-то на замену, вы одновременно продаете недвижимость одному человеку и, возможно, покупаете другую квартиру с доплатой. Сделка оформляется одновременно у нотариуса.
Нередко однокомнатная квартира заменяется на двухкомнатную подобной формы. Например, когда семья расширяется и рождаются дети. Изначально пара жила в двухкомнатной квартире, но пришло время переехать в трехкомнатную.
Впоследствии квартира со спальней продается и одновременно приобретается квартира с двумя спальнями. Деньги за квартиру со спальней передаются продавцу квартиры с двумя спальнями, а покупатель квартиры с двумя спальнями оплачивает разницу в цене.
Особенности альтернативной сделки
Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:
- люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
- переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
- разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.
Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.
Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.
Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.
Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.
Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.
Например, цепочка из трёх звеньев:
- Покупатель;
- Продавец, он же покупатель;
- Продавец.
Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.
Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.
Получается:
- Два покупателя;
- Два продавца, они же один покупатель;
- Продавец.
Какие документы требуются для свободной продажи квартиры?
Для свободной продажи квартиры требуется ряд документов, которые подтверждают ваше право на собственность и позволяют заключить договор купли-продажи.
Одной из основных документов является свидетельство о праве собственности на квартиру. Оно удостоверяет, что квартира находится в вашей собственности и что вы имеете право ее продавать. Этот документ обычно выдается в управлении Росреестра.
Также необходимы паспорт продавца и покупателя. Их копии прилагаются к договору купли-продажи. Паспортные данные позволяют установить личность продавца и покупателя, а также подтвердить их согласие на сделку.
Другим важным документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она содержит информацию о регистрации прав на недвижимость и о возможных ограничениях, таких как аресты или обременения недвижимости.
Также может потребоваться справка из налоговой инспекции о неисполненных налоговых обязательствах продавца. Эта справка подтверждает, что продавец не имеет долгов перед государством и свободно продает свою квартиру.
Дополнительные документы могут потребоваться при наличии иных обстоятельств, например, если продаваемая квартира была получена в наследство или приобретена в ставку. В таких случаях потребуется документ, подтверждающий право на наследство или факт приобретения недвижимости.
Важно также отметить, что для совершения сделки продажи квартиры необходима нотариальная форма. Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и иметь все необходимые подписи и печати.
Таким образом, перед продажей квартиры вам необходимо собрать все необходимые документы и регулярно проверять их актуальность. Поиск альтернативной недвижимости, оформление договора и проверка документов — все эти этапы важны и не могут быть пропущены.
Какие правила свободной продажи квартир нужно знать?
Свободная продажа квартир имеет свои преимущества. Одним из главных плюсов продаваемого жилья является возможность самому выбирать покупателей. Если у вас необходимо продать квартиру быстро, вы можете выбрать одну из нескольких альтернативных вариантов объявлений. Каждый покупатель получает более подробную информацию о квартире, что может ускорить сделку.
Однако при свободной продаже квартир важно учесть несколько правил и особенностей. Во-первых, для оформления продажи необходимы все документы, подтверждающие право на собственность. Покупатели могут потребовать проверки документов, чтобы убедиться в их достоверности.
Во-вторых, если в квартире живут арендаторы или иные жильцы, вы должны уведомить их о намерении продать жилье. При этом жильцы имеют право на освобождение в течение определенного срока после подписания договора.
Также стоит учесть, что при продаже квартиры возможна альтернатива при покупке другого жилья. Например, если продавцы были несовершеннолетними, они могут потребовать заключения договора на покупку взамен.
Еще одно важное правило свободной продажи квартир – это оформление денег. Продавцы не могут получить деньги за квартиру до официальной регистрации сделки и передачи права собственности.
В итоге, свободная продажа квартир дает возможность продавцам выбирать покупателей, получать более подробную информацию и иметь альтернативные варианты при покупке другого жилья. Однако для успешной сделки важно учесть все правила и особенности оформления и провести соответствующие проверки.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Какие риски альтернативной сделки существуют?
При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.
Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».
Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.
Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.
Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.