Как продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.

Алексей Викторович напомните, пожалуйста, нашим зрителям, что такое ипотека.

А.К.: В классическом понимании юриспруденции ипотека – способ обеспечения обязательства. Например, вы мне даете деньги в долг, но вы сомневаетесь относительно того, как я буду отдавать деньги обратно, мало ли денег у меня не будет, или еще что-то произойдет, или я уеду куда-то или убегу и не захочу с вами рассчитываться. И вы мне говорите: «Как вы, Алексей, сможете, мне прогарантировать, что вы мне вернете долг в срок или, если оговорено, с уплатой процентов за пользование теми деньгами, которые вы мне дали?». Я говорю, что у меня есть какой-то офис, и мы можем в отношении этого офиса заключить договор ипотеки, то есть обеспечения исполнения обязательств. Я вам этот офис заложу, и если по каким-то причинам я вам деньги вернуть не смогу, то в этом случае вы сможете обратить взыскание, то есть продать с торгов, с публичных, предположим, этот офис, а вырученные деньги от продажи забрать в себе в счет оплаты основного долга и оплаты процентов, стоимости обращения взыскания и т.д. и т.п. По большему счету эта вещь, этот офис, должен вам за меня те деньги, которые я получил. Таким образом работает данный институт. Можно сказать, что из всех способов исполнения обязательств, поименованных в гражданском законодательстве, ипотека – самый безопасный, самый защищенный с точки зрения кредитора способ исполнения по какому-либо денежному обязательству.

В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?

А.К.: Нотариально удостоверяя сделки, очень часто приходится общаться с риэлторами. Общаясь с риэлторами, я выяснял, что они предлагают своим клиентам в случае, если собственник хочет продать заложенное жилье, а покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой. Продажа ипотечного жилья подразумевает определенный дисконт в цене. Сам собственник находится в напряжении относительно времени, поскольку долг надо отдавать, долг он отдать не может, банк может обратить взыскание на заложенное имущество, начнется долгая эпопея с реализацией этого имущества, по какой цене это будет продано и т.д. и т.п. Он хочет быстро избавиться от этого имущества, и поэтому объект продается со скидкой 15-20%, покупателю это, конечно, выгодно. Все хотят провести сделку быстрее, на агента/агентов есть некое давление. И получается, что в тех сделках, когда не нужно обращение к нотариусу, а это, например, случай, если целиком объект продается, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос об отсутствии юриста в сделке. Как правило, агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать. Агенты не юристы, и в тонкостях юриспруденции они ничего не понимают. Общаясь с агентами по поводу проведения таких сделок, я понял, что понятия никакого нет, как лучше сделку структурировать.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Продажа своими силами

Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.

Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.

Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:

• гражданский паспорт (копия);
• заявление на снятие обременения;
• закладная, забранная в банке;
• свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.Продавцу принадлежит квартира № , находящаяся по адресу: , состоящая из жилых комнат общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., квартира расположена на этаже -этажного дома.

2.Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании , что подтверждается . Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.

3.В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются срок до «»2023 года заключить договор купли-продажи квартиры.

4.Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере рублей. Указанная сумма состоит из:

• суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
• суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному с , далее именуемый Банк.

Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку

При подписании предварительного договора важно отметить, что дом приобретается в ипотеку. На практике кредитор может рассматривать депозит как часть первоначального взноса. Это обязательно для выбранной программы кредитования. Если этот факт указан в договоре, покупатель может получить свои деньги обратно.

Закон не предусматривает фактического возврата депозита в случае отказа банка от ипотеки. В этом случае покупатель должен настоять на включении этого пункта в договор, чтобы обеспечить внесение денег. В противном случае он не сможет получить свои деньги обратно.

Важно: Закон не определяет точную сумму, которую можно внести в качестве первоначального взноса. Сумма, подлежащая выплате, определяется сторонами. Как правило, депозит составляет 10% от ликвидной стоимости недвижимости.

Предпродажный договор или дополнительное соглашение обязательно должны содержать следующую информацию

• Информация о частях сделки. Договор содержит подробную информацию обо всех владельцах недвижимости, покупателе и любых других лицах, заинтересованных в продаже (если есть координатор). Должны быть указаны имя, данные документов, удостоверяющих личность, и информация о регистрации субъектов.
• Информация о приобретаемой квартире. Договор содержит подробную информацию, описывающую продаваемое имущество: адрес, площадь, регистрационный номер земли, полную стоимость, количество выписок из единого государственного реестра недвижимости.
• Обычная дата и место заключения договора. Эта информация позволяет определить динамику контракта.
• Сумма авансового платежа, подлежащая оплате. Данные о месторождении, описанные как словами, так и цифрами. Важно отметить, что эта сумма выплачивается как часть общей стоимости недвижимости.
• Порядок урегулирования. Это определяет, когда деньги будут переведены. Кроме того, стоит уточнить, будут ли платежи производиться наличными или банковским переводом. Если это не наличные, в договоре должен быть указан счет продавца, на который будет зачислен задаток.
• Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно указать конкретную дату подписания основного договора. Такие условия, как «в течение одного месяца», могут добавить ненужных проблем в сделку.
• Права и обязанности сторон. Наиболее важным моментом здесь является то, что продавец должен передать продаваемое имущество в хорошем состоянии, а покупатель должен принять его и заплатить стоимость, указанную в договоре.
• Условия применения силы. В предварительных соглашениях должны быть указаны форс-мажорные ситуации, которые могут привести к невыполнению сторонами своих обязательств. В нем также должна быть определена процедура, которой следует придерживаться при возникновении такой ситуации.
• Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако могут быть и другие обстоятельства. Поэтому это должно быть отражено в контракте.
• Подписи сторон. Каждая часть договора должна быть подписана на юридическом документе.

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.

Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:

налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.

При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.

На что обратить внимание перед подписанием договора?

Перед подписанием бумаг стороны ипотечного договора получают достаточно времени для ознакомления со всеми документами. Банк проверяет легитимность прав продавца квартиры, кредитоспособность и благонадежность заемщика. Покупатель ипотеки должен внимательно изучить договор.

Чек-лист по чтению ипотечного договора:

• тип платежа — аннуитетный или дифференцированный;
• ставка фиксированная или плавающая;
• оставил ли банк за собой право изменять условия договора в одностороннем порядке;
• каковы условия расторжения договора, что считается форс мажорными обстоятельствами;
• условия досрочного погашения, взимается ли при этом штраф или комиссия;
• пени, штрафы и расторжение договора со стороны банка при просрочке.

Обратите внимание: В 2023 году не принято печатать важные условия мелким шрифтом, поэтому читать придется все от первой до последней страницы, а не только сноски и комментарии внизу страницы. На сайте банка, как правило, можно найти типовой бланк договора.

На что обратить особое внимание: советы от брокера

Юристам кредитного брокера ГК «Содействие» часто приходится проверять ипотечный кредитный договор, чтобы найти возможность снизить размер дополнительных комиссий. Чтобы не переплачивать, уточняйте заранее:

• разрешает ли банк сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге;
• когда можно прописаться и можно зарегистрировать родственников;
• есть ли в договоре запрет на перепланировку жилья.

Заранее выясните условия, при которых банк имеет право потребовать досрочное погашения займа.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Схема продажи ипотечной квартиры за наличный расчет

   При продаже залоговой квартиры за наличные возможны два варианта расчета.

   Первый — когда покупатель оплачивает в день сделки сумму целиком. Этот способ оплаты используют, если долг продавца по кредиту практически равен стоимости квартиры. Второй вариант платежа — оплата в рассрочку, в этом случае первый платеж в размере суммы долга продавца по кредитному договору покупатель производит в день подписания договора купли-продажи, а окончательный расчет происходит в день, когда продавец предоставляет письменное доказательство того, что с объекта снято обременение (закладную со штампом банка о погашении кредита и штампом Росреестра о снятии обременения).

   Безопасный способ расчета при покупке за наличные

   Во втором варианте расчета при покупке залоговой квартиры стороны подписывают договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, при этом в нем указывается, что полная оплата по договору будет произведена в день, когда право собственности на покупателя зарегистрирует Росреестр.

   Перед совершением сделки продавец письменно ставит в известность банк о досрочном погашении кредита, после чего кредитная организация начинает выемку закладной.

   В день сделки продавец и покупатель подписывают и сдают на регистрацию в Росреестр договор купли-продажи. Как только право собственности на квартиру переходит на покупателя, он передает продавцу всю сумму в оплату за квартиру. Из этих средств продавец гасит остаток долга по кредиту, после чего сам или вместе с представителем банка (в зависимости от условий конкретного банка) снимает обременение с квартиры в Росреестре.

   «Такой порядок расчета, при котором сначала право собственности на квартиру регистрируется на покупателя и только после этого он передает продавцу деньги за квартиру, более безопасен для покупателя. Поэтому мы стараемся использовать такую схему сделки, если остаток долга по кредиту большой, — рассказывает юрист компании «КИАН» Светлана Ильященко. — Покупатель в этом случае оказывается более защищен, при этом сами продавцы на такой механизм расчета соглашаются не очень охотно, любому продавцу хочется скорее получить окончательный расчет и погасить кредит».

   Какой именно вариант расчета за квартиру использовать при сделке, зависит от того, как удастся договориться продавцу и покупателю.

   
   

   Похожие записи:

   • Приватизация земельного участка: сколько стоит и как сделать
   • Для поддержки москвичей: какие социальные выплаты вырастут в 2024 году
   • Повышение пенсии в Узбекистане в 2024 году: дата и прогнозы