Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для разрешения на реконструкцию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Сложнее всего узаконивать действия тому собственнику объекта коммерческой недвижимости, который планирует увеличить полезную площадь здания и пристроить новый корпус или же надстроить один этаж и более.
Такие работы сложнее осуществить, по сравнению с обычной перепланировкой, т. к. они больше похожи на реконструкцию капитальной постройки. Для её проведения путём обращения в Москомархитектуру нужно будет предварительно получить ГПЗУ, который будет обязательным для подготовки пакета проектной документации. После того как проектная документация будет утверждена в предусмотренных законом контролирующих инстанциях, пакет всех документов направляется в отделение Мосгосстройнадзора. После проверки и одобрения будет выдано согласие на проведение мероприятий. Благодаря помощи наших специалистов вы сможете быстро собрать все нужные документы и представить их для согласования в предусмотренные законом инстанции.
Кроме временных и финансовых затрат, которые потребуются для совершения этой процедуры, необходимо хорошо разбираться в многочисленных и постоянно меняющихся стандартах, правилах и нормах законодательства.
С учётом того, что во время проведения работ надо вносить корректировки и изменения в несущие конструкции строения, это может привести к существенному вмешательству в общий конструктив капстроения. Поэтому представители контролирующих инстанций стараются досконально проверять полученную от заинтересованного лица информацию.
Вот почему перед началом сбора документов и подачей их в контролирующий орган рекомендуем получить профессиональную консультацию у наших специалистов, которые обладают огромным опытом и практическими навыками, связанными с вопросами согласования указанных мероприятий.
После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.
После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:
- новый утвержденный план здания;
- технический паспорт помещения;
- документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.
Реконструкция нежилого здания в Москве
Оба способа переоборудования объекта недвижимости имеют одну общую черту. Перепланировка нежилых зданий и реконструкция предполагают получение разрешения до проведения работ. За самовольное внесение изменений нарушителям придется понести ответственность. Однако, переоборудование существующей пристройки – это перепланировка, а возведение новой – реконструкция.
После комплексного переоборудования помещения необходимо получить разрешение на эксплуатацию, оформить технический паспорт и позаботиться о праве собственности на постройку. Только после всего этого реконструкция нежилого здания в Москве считается успешно выполненной.
Внесение изменений в этажность, площадь и техническое обеспечение нежилой постройки считается незаконным без заблаговременного оформления разрешения. Этот документ является основанием для возведения надстройки и ее узаконивания. Самовольная реконструкция нежилого здания обернется штрафом или требованием привести объект недвижимости в исходное состояние.
- Сооружение не считается объектом капитального строительства (киоск или навес).
- Реконструкция не предполагает изменения в конструкцию здания, которая бы влияла на его безопасную эксплуатацию. Улаживать бюрократические вопросы не нужно для монтажа двери в существующий проем, сноса одной или нескольких перегородок и выполнения работ, которые не обернутся увеличением или уменьшением размера здания.
- Документ уже получен, но у здания появился новый владелец. В этой ситуации выданный документ остается действительным.
- Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Разрешение на проведение таких работ является основанием для удаления перегородок, устройства дверных проемов, возведения стен, разделения или совмещения санузла. Перепланировка предполагает изменения, которые происходят только внутри помещения. От этих действий объемы объекта не меняется.
- Понятие «реконструкция нежилого здания» означает масштабные изменения в конструкцию за счет строительства или сноса этажа, а также возведения пристроек, надстроек и тамбуров.
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Как узаконить нежилое помещение: тонкости, которые нужно знать
В российском законодательстве отсутствуют нормативные акты, которые четко разграничивают перепланировку, реконструкцию и переустройство. Эти нормы изложены в Жилищном кодексе, но на практике их применяют и к нежилым помещениям.
При покупке в собственность нежилого помещения или оформления его в аренду каждая серьезная организация проводит ремонтные работы, иногда с перепланировкой или реконструкцией. После изменения конфигурации объекта, разделения его на функциональные зоны собственники неизбежно сталкиваются с необходимостью согласования проведенных работ с компетентными органами. Как узаконить нежилое помещение? Ведь если изменения будут признаны нелегальными, владельца обяжут заплатить штраф и восстановить первоначальное состояние.
Реконструкция или новое строение
Определение самовольной реконструкции и самовольного строения
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
- Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
- Последствия самовольной реконструкции
- Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
- Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Требования к нежилым зданиям для реконструкции
Первое, что требуется при разрешении на реконструкцию, это проведение работ по полной сносу или существующей конструкции. Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы и получить разрешение на снос нежилого здания.
После сноса следует узаконивание перепланировки помещений, проведение реконструкционных работ и согласование полученного проекта с органами государственного контроля.
Особенности реконструкции нежилого здания заключаются в том, что требуется приведение помещений в соответствие с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям. Каких именно требований ожидать в различных случаях реконструкции зависит от типа нежилого объекта.
Реконструкция нежилого здания может быть произведена самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. При этом, во избежание нежелательных последствий, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам, которые гарантированно предоставят все необходимые рекомендации и советы по проведению реконструкции.
В случае самостоятельного проведения работ, важно учесть, что для получения разрешения на реконструкцию требуется согласование с государственными инспекциями и органами местного самоуправления. Также потребуется обращение в специализированные учреждения для получения полезных сведений и рекомендаций.
Необходимость реконструкции нежилого здания может возникнуть в различных случаях: от изменения функционального назначения помещений до строительство дополнительных объектов. В каждом случае реконструкции есть свои особенности и требуется получение разрешения на проведение соответствующих мероприятий.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Для чего собственнику разрешение на реконструкцию
Планируя мероприятия по видоизменению здания, владельцы сталкиваются с необходимостью собирать большое количество документов и ходить по кабинетам разных инстанций. Подготовка требует времени и денежных вложений, поэтому многие идут на риск и начинают реконструкционные работы, не заручившись необходимыми бумагами. В этом нет ничего противозаконного, так как пользоваться зданием можно без разрешительных документов, а реконструкцию узаконить позже. Прямые запреты для эксплуатации не действуют, но если собственник собирается сразу продать, заложить и сдать недвижимость в аренду, сделка будет аннулирована.
При реконструкции нежилых объектов меняются технические характеристики сооружения. Они будут существенно отличаться от уже имеющихся данных, которые были ранее зафиксированы в органах Росреестра. Подтвердить свой статус владелец не сможет. Реконструкция будет признана незаконной, а собственнику придется долго доказывать и отстаивать права в судебном порядке. Во избежание подобных проблем рекомендуем следовать законодательным нормам и получать разрешительные документы до того, как реконструкционные мероприятия будут начаты.
Ответственность за произвольную реконструкцию
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.
Узаконить реконструкцию нежилого помещения
Ожидание допуска на введение в эксплуатацию нежилой недвижимости составляет 10 дней. Отсчет начинается со дня подачи заявления и подготовленной папки с бумагами. Компетентные лица проверяют поданные документы, осуществляют анализ выполненных работ. Для этого на объект приезжает специалист, и оценивает соответствие внесенных в его конфигурацию изменений согласно проекту. После этого владелец получит положительный либо отрицательный результат.
Если муниципалитет отказывает в выдаче права на ввод помещения в эксплуатацию, он должен объяснить причины такого решения. При положительном результате оформляется новый техпаспорт и выдается новое свидетельство на собственность. Для их получения нужно обращаться в Росреестр.
При отказе в выдаче допуска на модернизацию владельцу придется с нуля начинать сбор документов. Если он решит провести реконструкцию нежилого здания без разрешения на строительство, это действие будет считаться незаконным, а собственник будет наказан. Муниципалитет нередко либо отказывается принимать заявление, либо по каким-то причинам не одобряет запрос. Причины для отказа в принятии заявления таковы:
- некорректно оформлено заявление (указана не вся информация или она вовсе отсутствует);
- плохое качество чертежей, плохое отражение печатей, подписей, текстов;
- бумаги подписаны электронной подписью, не принадлежащей собственнику сооружения, его представителю;
- акт содержит зачеркивания, исправления и другие помарки;
- пакет со справками укомплектован не полностью;
- подача бумаг с истекшим сроком действия либо некорректное их оформление;
- повторная подача бумаг, на основании которых в прошлый раз владелец получил отказ;
- повторная подача заявления до принятия решения муниципалитетом по первому запросу.
Это все возможные причины для отказа, в иных случаях органы самоуправления отказать не могут. Если муниципалитет принял заявление, но отказывает в согласии, то причинами этого могут стать следующие факторы:
- пакет документов укомплектован не полностью;
- несоответствие поданной документации требованиям в отношении реконструктивных работ безлюдных капитальных строений, установленным в момент выдачи плана земельного участка;
- допустимое использование участка, зафиксированное в нормативной документации и законах РФ, разнится с поданными собственником бумагами.
После отказа в получении разрешения на реконструкцию нежилого здания владелец недвижимости имеет право вновь обратиться к администрации города с тем же вопросом. Однако предварительно следует проработать причины отказа, устранив ошибки и недочеты. Если собственник считает, что ему отказали незаконно, он вправе обратиться в суд и опротестовать решение органов самоуправления.
Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).
Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.
Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).
Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.
Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.
Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:
- перенос дверных или оконных проемов;
- перенос или разборка перегородок,
- устройство дополнительных санузлов и т. п.
Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.
Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.
Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.
Эксперт АЮР рассказала, как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2023 году
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Обращение заявителя рассматривается в течение 10 суток. По истечении срока владельцу выдают письменное разрешение на реконструкцию либо сообщают об отказе с указанием причины. Их может быть много:
- неполный пакет документов;
- неточности, ошибки в проектной документации;
- несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
- недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.
При отсутствии причин отказа собственник может обжаловать отрицательное решение через суд. Для этого необходимо собрать справки, подтверждающие, что в проектной документации нет ошибок и собственник прошел все этапы согласования. Если пояснения обозначены, а выявленные несоответствия и ошибки можно устранить, владелец недвижимости имеет право повторно обращаться в уполномоченный орган.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Реконструкция чердачного помещения
После получения разрешения на проведение работ по реконструкции многие владельцы домов начинают ее с самого простого этапа. Он заключается в изменении параметров чердачного помещения. Реконструкция чердака под мансардное помещение будет целесообразна, если его площадь достаточно большая.
Если же она небольших размеров, то лучше всего провести его утепление для повышения уровня теплоизоляционных свойств. Реконструкция чердака должна начинаться с укладки дополнительных лаг из прочного бруса на напольную поверхность. Тем самым происходит укрепление пола будущей мансарды.
Внутреннюю поверхность крыши следует утеплить материалом из минеральной ваты, так как кровля будет одновременно являться и стенами мансардного помещения.
Если крыша была накрыта листами металлического профиля, то лучше произвести сразу его замену на металлочерепицу или другие кровельные материалы, которые имеют мягкое покрытие.
Это необходимо для того, чтобы понизить уровень шума при дождливой или ветряной погоде. Кровельные материалы, у которых уровень жесткости меньше, также обладают большим уровнем теплоизоляционных свойств.