Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно рассчитаться за недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Как работает аккредитив
Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:
Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.
Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.
Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.
В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.
На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.
Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.
Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.
В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.
Что делать если застройщика по ДДУ объявили банкротом
Многие граждане предпочитают приобретать квартиры у застройщиков. И это логично, ведь такое жилье стоит на порядок дешевле, чем варианты вторичек. Но не всегда можно стать обладателем заветного комплекта ключей, ведь застройщик иногда становится банкротом. Неужели придется остаться без жилья и денег ?! Попробуем разобраться в этом вопросе.
В течение тридцати рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает либо не включает их в «Реестр требований кредиторов». Если был вынесен отказ, то тогда он может быть обжалован дольщиком в судебном порядке. Не позднее четырех календарных месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Все сведения о датах собрания кредиторов доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Дольщики могут участвовать в таких собраниях. И это надо делать для того, чтобы следить за актуальной информацией связанной с признанием строительной компанией банкротом.
Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства. По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».
В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.
С 1 июля действует закон, по которому дольщики вносят средства по ДДУ на эскроу-счета, а не напрямую застройщику. Эта мера, казалось бы, должна максимально снизить риски дольщика — доступ к деньгам застройщик получает только по окончании строительства. Если застройщик затягивает сроки или его признают банкротом, дольщики могут вернуть свои деньги. При этом закон плохо работает в ситуации с ипотечным кредитованием.
Недостатки сервиса безопасных расчетов Сбербанка
Стоимость и даже возможные комиссии к ним не относятся. Цена за услугу вполне приемлемая, а возможные комиссии также являются платой за безопасность и комфорт при расчетах. Несмотря на относительно простую процедуру, декларируемую оперативность при зачислении денег (15 минут), возникают некоторые нюансы.
Сведения брались из отзывов лиц, которые воспользовались этой услугой. Преимущественно они положительные, обещанные условия и взятые обязательства выполнялись точно.
Но некоторые клиенты жаловались на то, что деньги пришлось ждать месяц. Причины и подробности они не объяснили, вероятнее всего, проблема заключалась в отсутствии необходимого документального подтверждения. Перечисление средств — человеческий фактор, Центр недвижимости Сбербанка не перечисляет денежные средства в автоматическом режиме. Поэтому, если менеджер что-то там не отметила в системе, деньги можно долго ждать. Это важно. если продавец или покупатель иногородние и не могут приехать именно в то отделение, где был открыт спец счет СБР.
Но есть другая опасность – риски для покупателя и продавца, в зависимости от того, зарегистрирован договор или нет. Как указано в самом начале, сервис безопасных расчетов принадлежит организации, которая входит в группу компаний Сбербанка, но не является им непосредственно. И если банк страхует определенные суммы клиентов, то в рассмотренном случае переданные деньги не застрахованы никак. И это при обязательности страхования вкладов.
Действительно, Сбербанк перечисляет деньги в агентство страхования вкладов, а вот организация, предлагающая рассматриваемый сервис, этого не делает. А значит переданные ей деньги, пусть и на короткий срок, никак не защищены.
Другой момент, на который нужно обратить внимание, заключается в том, что продавец непосредственно договор по безопасным расчетам с ООО не подписывает. Покупатель передает деньги организации, которая декларирует гарантирование расчетов с продавцом. А последний никаких договорных отношений с этой организацией не имеет.
Следующий недостаток: в условиях СБР нельзя прописать никакие условия получения денег кроме как непосредственно регистрацию. Т.е. ни акт приема-передачи имущества (освобождение квартиры), ни снятие с регистрации будут «обеспечены» только лишь договором, и никак не мотивированы Продавцу деньгами.
Еще важный минус, мы о нем упомянули сверху публикации. Расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя. Это хорошо. НО! Если Росреестр отказал в регистрации или договор между сторонами был расторгнут, получить обратно свои средства Покупатель может только через суд или если уговорит Продавца приехать расторгнуть договор в банк. Рекомендуем это обязательство включать в договор купли-продажи.
Все это, конечно, юридические тонкости и нюансы. Но если вопрос касается денег, тем более, если стороны рассчитываются на безопасность сделки, лучше быть во всеоружии. Мнения насчет сервиса безопасных расчетов разные.
Часть риелторов склоняют клиентов к его обязательному использованию, другие отговаривают, поскольку не сторонники каких-либо дополнительных банковских платежей. В любом случае, этот сервис целесообразно рассматривать как возможность обезопаситься при расчетах во время отчуждения недвижимости.
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
Иногда рассчитаться наличными с девелопером можно через его собственную кассу. Так как в день разрешено передавать наличными не больше 50 тысяч гривен, такой способ может быть актуальным, например, если вы покупаете недвижимость в рассрочку. Иногда строительные компании предлагают альтернативные способы внесения наличных, но в этом случае нужно проконсультироваться у юриста и удостовериться в законности операции. Кроме того, в дальнейшем, в случае расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, у вас должна быть предусмотрена возможность вернуть деньги и доказать законность их передачи.
В случае применения схемы купли-продажи по договору дериватива, в сделке также участвует компания по управлению активами (КУА) и товарная биржа, регистрирующая форвард и контролирующая выполнение условий сторонами. За счет присутствия этих участников у покупателя появляются дополнительные гарантии сохранности денег и применения их по назначению, но это все равно не государственный контроль, который считается самым надежным.
Покупка квартиры по предварительному договору подразумевает два этапа расчета. Сначала вы заключаете с девелопером предварительное соглашение, после чего в установленный срок переводите на его счет задаток, который может также выступать гарантийным или авансовым платежом. В подписанном документе установлены сроки заключения основного договора, по которому будет вноситься остальная сумма и передаваться объект недвижимости.
Переуступка прав на недвижимость проводится при участии застройщика, первоначального инвестора и нового покупателя. Особенность сделки в том, что новый собственник рассчитывается за будущую квартиру с первоначальным инвестором. А в случае, если последний не полностью выплатил стоимость квартиры строительной компании, новый покупатель будет вносить оставшуюся сумму уже на счет девелопера.
Не стоит переводить деньги за квартиру в новостройке в следующих случаях:
- по нотариально незаверенному предварительному договору купли-продажи;
- посредством передачи наличных средств под расписку;
- через сомнительного посредника, который не является официальным или законным участником схемы инвестирования;
- до заключения договора, который гарантирует право требования на квартиру.
В случае возникновения проблем при оплате в этих случаях, вы практически не будете иметь шансов вернуть переданные застройщику деньги. Сначала стороны заключают договор, после чего совершается передача средств. За счет этого у покупателя есть гарантии, так как в момент оплаты обязанность застройщика передать недвижимость инвестору уже задокументирована.
Можно ли вернуть первоначальный взнос, если квартира была куплена в ипотеку?
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
По словам Екатерины Никитиной, на практике ипотечные кредиты выдает тот же банк, где открывается эскроу-счет. «И если ситуация складывается таким образом, что заемщик отказывается от покупки квартиры, то банк возвращает деньги на реквизиты заемщика, но есть один нюанс. Возвращается первоначальный взнос и тело кредита за вычетом процентов. Поскольку зачастую в первые платежи по ипотеке оплачиваются в основном проценты, получается не очень выгодная ситуация для покупателя», — поясняет Никитина.
Способы расчета с застройщиком
Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.
Маткапитал сразу после рождения ребенка
В соответствии с установленным законодательством, семьи, в которых есть дети, имеют право на получение материнского капитала. Денежные средства выделяются государством сразу после того, как рождается ребенок. В 2020 году родителям выдавался сертификат на сумму 466617 рублей. При рождении второго ребенка государством выделяется еще 150000 рублей. Денежные средства могут быть истрачены на различные цели, в том числе на приобретение недвижимости в ипотеку. В данном случае квартиру можно купить сразу после получения денег.
При прибавлении материнского капитала к стартовому взносу, вы получите возможность приобрести более дорогостоящую недвижимость, став при этом участником льготной программы.
К примеру, чтобы оформить семейную ипотеку, семья должна располагать минимум двадцатью процентами от стоимости той квартиры, которую вы хотите приобрести. Если семья располагает 300 тысячами рублей, купить недвижимость будет достаточно проблематично. При наличии маткапитала размер взноса составит 766 рублей. Таким образом семья сможет приобрести квартиру, стоимость которой составит 3,8 миллиона рублей.
Также следует отметить, что явная экономия на процентах будет видна в случае погашения материнским капиталом уже оформленного кредита.
В случае оформления ипотеки на приобретение квартиры материнский капитал можно потратить, предварительно направив заявление в банковское учреждение. В данной ситуации посещение Пенсионного Фонда России не требуется и подача заявления на распоряжение средств, выделенных в качестве маткапитала, также не нужна. Сбором необходимой документации будет заниматься сотрудник банка.
Следует отметить, что сертификаты на детей в нынешнее время выдаются проактивно. Заявление для получения сертификата подавать не нужно, он будет доступен в личном кабинете на официальном сервисе Госуслуги, после чего вы сможете погасить задолженность государственными средствами.
В случае приобретения квартиры в новом доме и выплате подоходного налога по ставке 13 процентов, можно получить немалую денежную сумму из госбюджета. После ввода дома в эксплуатацию потребуется заявить о налоговых вычетах. Государством будет возвращен подоходный налог, или же на протяжении определенного времени можно будет не выплачивать ранее назначенные налоговые начисления.
После оформления покупки квартиры в новостройке потребуется дождаться оформления акта приема-передачи недвижимости.
В случае, если дом будет сдан в эксплуатацию, к примеру, по истечении пяти лет, ожидать право на вычеты ранее указанного срока не стоит. Следует отметить, что налог будет возвращен до того момента, когда вся сумма задолженности перед банком будет погашена.
Возмещение расходов на переделки
Покупая недвижимость в новостройке дольщик становится так называемым владельцем квартиры, которой пока не существует. Достаточно часто дольщика привлекает внимание безупречный вид квартир, в которых имеется современный ремонт, но в большинстве случаев фотоизображения, представленные в буклетах, не соответствуют действительности. Чаще всего покупатели сталкиваются с такими неприятными моментами, как плесень, неровные стены, неисправная вентиляция и многое другое.
Если вы столкнулись с такой ситуацией, вы имеете законное право требовать застройщика устранить недостатки либо же выплатить вам неустойку. Хотите самостоятельно сделать ремонт из-за наличия вышеперечисленных недостатков? Требуйте от застройщика возместить ваши расходы.
Также следует отметить, что в случае неуплаты застройщиком неустойки, вы можете повторно подать в суд заявление с требованием увеличить сумму, которую вы требовали изначально.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.